Acuerdos en juntas de propietarios: liberalizar o salvar el voto y cómo revocar o impugnar decisiones
1. Introducción
La correcta gestión de una comunidad de propietarios implica conocer ciertos mecanismos legales que pueden marcar la diferencia en el desarrollo de acuerdos durante la celebración de las juntas. Conceptos como liberalizar o salvar el voto, revocar o impugnar acuerdos son herramientas fundamentales que permiten a los propietarios proteger sus derechos e intereses, de ahí la importancia de saber en qué consisten, cómo se ejercen y cuáles son sus principales consecuencias. Es importante destacar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma básica que regula estos aspectos.
2. La importancia de los acuerdos adoptados en junta
Los acuerdos tomados en las juntas de propietarios tienen carácter vinculante para todos los vecinos, incluso para aquellos que no asistieron a la reunión. Por eso es esencial que estos acuerdos se adopten cumpliendo los requisitos legales establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dependiendo del tipo de asunto que se trate, la LPH exige mayorías simples, cualificadas o incluso la unanimidad (artículo 17 LPH). La correcta adopción de un acuerdo no solo le da validez legal, sino que previene conflictos posteriores entre los propietarios.
La LPH se diferencia entre:
- Acuerdos nulos de pleno derecho: Contrarios a normas imperativas, que pueden ser declarados nulos en cualquier momento mediante resolución judicial.
- Acuerdos anulables: Válidos inicialmente, pero que pueden ser impugnados por defectos de forma o por causar perjuicio.
Además, los acuerdos deben notificarse a todos los propietarios, lo que es fundamental para que comiencen a correr los plazos para su impugnación.
3. ¿Qué es liberalizar el voto?
Esta expresión no tiene respaldo legal en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aunque se utiliza frecuentemente en el ámbito de las comunidades de propietarios con distintos significados:
- Delegación del voto con libertad de decisión: Un propietario puede delegar su voto en otra persona (como el presidente o el administrador) mediante autorización por escrito y para una junta concreta (art. 15.1 LPH). Si no indica el sentido de su voto, el delegado puede decidir libremente cómo votar en su nombre. Esta práctica es válida y se entiende como una “liberalización del voto”.
- Intento de cambiar un voto ya emitido: También se utiliza incorrectamente para referirse al intento de modificar o retirar un voto tras haber sido aprobado un acuerdo en junta. Esta acción no está permitida. Una vez emitido el voto y aprobado el acuerdo, no puede modificarse retroactivamente ni anularse de forma unilateral.
A veces, se interpreta como una forma de abstención : el propietario no se posiciona ni a favor ni en contra, dejando libertad a su decisión o desvinculándose del resultado. En todo caso, no equivale a un voto afirmativo ni negativo, sino a una abstención formal. Es importante recordar que la abstención no se considera voto a favor ni en contra y puede tener efectos prácticos distintos según el tipo de mayoría requerida para el acuerdo.
4. ¿Qué significa salvar el voto?
Salvar el voto es una manifestación expresa realizada por un propietario durante una junta para dejar constancia de su disconformidad respecto a un acuerdo , sin necesidad de votar en contra. Este procedimiento sirve para reservarse el derecho a impugnar judicialmente el acuerdo posteriormente, pero debe hacerse en la misma junta y dejarse reflejado en el acta.
Aunque no aparece literalmente recogido en la LPH, su necesidad ha sido reconocida por la jurisprudencia como requisito indispensable para poder impugnar un acuerdo judicialmente. La Ley exige que el propietario conste en acta como disconforme para poder impugnar (art. 18.2 LPH). Además, los propietarios ausentes también pueden impugnar acuerdos, siempre que estén al corriente de pago, aunque no hayan “salvado el voto”.
5. Revocación de acuerdos por la propia junta
La comunidad puede anular o modificar un acuerdo anterior si aún no se ha ejecutado de forma irreversible ni ha sido impugnado judicialmente. Esta revocación debe tratarse en junta, constar en el orden del día (art. 16.2 LPH) y aprobarse con la misma mayoría que el acuerdo original (art. 17 LPH).
Puede solicitarla cualquier propietario, y el presidente está obligado a convocar junta si lo pide al menos el 25% de los propietarios que representan ese mismo porcentaje en cuotas (art. 16.1 LPH).
Revocar un acuerdo no tiene efectos retroactivos salvo que se indique expresamente y no perjudique derechos adquiridos por terceros de buena fe. Esta vía permite corregir errores o adaptarse a nuevas circunstancias sin acudir a los tribunales.
6. Impugnación judicial de acuerdos comunitarios
Si un acuerdo es ilegal, lesivo o causa perjuicio grave a un propietario, puede impugnarse ante el juzgado según el artículo 18 de la LPH.
Están legitimados para impugnar:
- Propietarios que hayan hecho constar en acta su oposición al acuerdo (“salvaron el voto”).
- Propietarios ausentes.
- Propietarios que votaron en contra.
El plazo para presentar la demanda es de 3 meses desde la notificación del acta (1 año si el acuerdo infringe la ley o los estatutos).
La demanda debe presentarse en el juzgado de primera instancia donde se ubica la finca. Para poder impugnar, es requisito estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad, salvo que se impugne precisamente por la liquidación de la deuda.
La impugnación de un acuerdo puede derivar en dos posibles escenarios:
- Estimación de la demanda: El juez declara la nulidad del acuerdo, quedando sin efecto su contenido. Si el acuerdo ya se ha ejecutado, se podrá solicitar la reversión de sus consecuencias.
- Desestimación de la demanda: El acuerdo se mantiene vigente y el propietario demandante podría ser condenado al pago de las costas procesales .
Aunque es una vía más lenta y costosa, protege a los propietarios frente a decisiones injustas o ilegales.
7. Conclusión
Conocer herramientas como liberalizar o salvar el voto, así como los procedimientos para revocar o impugnar acuerdos, permite a los propietarios participar activamente y proteger sus derechos en la comunidad. Delegar el voto de forma adecuada, salvar el voto para poder impugnar, y actuar dentro de los plazos legales son gestos sencillos pero esenciales. Utilizar correctamente estos mecanismos no solo ayuda a prevenir conflictos, sino que también garantiza una gestión comunitaria más justa y transparente.